Spôsob financovania

Z čoho staviame

Cena aj toho najmenšieho domu na kľúč či nízkoenergetického domu nie je nízka. Aj pri využití všetkých zdrojov svojpomoci zvyčajne potrebujeme na jeho realizáciu finančnú pomoc. Môžeme ju získať hypotekárnym alebo iným úverom, stavebným sporením a pod. Ďalším zdrojom získania finančných prostriedkov je štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Ak chce stavebník požiadať o príspevok zo ŠFRB ešte pred objednaním projektu stavby, musí sa oboznámiť s podmienkami, za ktorých príspevok môže získať (úžitková plocha stavby a pod.)

Určenie celkových nákladov stavby <=> identifikácia možných zdrojov financovania + stanovenie voľne použitelných vlastných prostriedkov

Určenie celkových nákladov

Do celkových nákladov stavby patrí:

  • cena pozemku
  • náklady spojené so získaním pozemku
  • príprava staveniska (odstránenie porastov, zbúranie starých objektov, vyrovnanie terénu a pod.)
  • náklady spojené s napojením na miestnu infraštruktúru (vodovod, kanalizácia, plyn, elektrina, telekomunikácie, teplo)
  • náklady na projekt (architekt, staviteľ)
  • stavebné náklady na hrubú stavbu, holodom, dom na kľúč (materiál a práce)
  • vonkajšie úpravy (záhrada, chodníky, terasa, schody, bazén, atď.)
  • prípadné zariadenie interiéru (koberce, záclony, závesy, a pod.)
  • rezerva vo výške 15% na nepredvídané výdavky (podzemná voda, záplavy, zmeny počas stavby-dlažby, obklady a pod.)
Stanovenie voľne použitelných vlastných prostriedkov

Z pravidelného mesačného netto príjmu rodiny odpočítame (v prepočte na mesiac):

  • prevádzkové náklady domácnosti (nájomné, kúrenie, elektrina, plyn, voda, kanalizácia, odpady, telefón, televízia, rozhlas, internet, dane, atď.),
  • splátky pôžičiek a leasingu
  • školné a vzdelávacie náklady
  • dopravné náklady (verejná doprava, auto)
  • iné pravidelné platby
  • životné náklady (strava, oblečenie, voľný čas, dovolenka, atď.)
  • cca 15% na nepredvídateľné výdavky (choroby, nehody, autoservis, atď.)

Výsledná suma predstavuje výšku možnej mesačnej splátky pôžičky. Odporúča sa, aby táto splátka neprekročila 30% mesačného príjmu rodiny.

Bilancia získaných údajov nám umožňuje zvážiť či je investícia do stavby domu  vôbec reálna a rentabilná. Banky poskytujú úvery okrem iného aj na základe posúdenia rovnakých kritérií .

 

Identifikácia možných zdrojov  financovania

Stavebné sporenie

Je štátom garantovaný spôsob ukladania peňazí, ktorého cieľom je riešenie bytovej otázky občanov alebo zlepšenie a modernizácia doterajšieho bývania. Je najvýhodnejším spôsobom získania financií na stavbu, ak sporiteľ sporí min. 6 rokov. Na základe stavebného sporenia je možné získať výhodný stavebný úver, navyše ponúka nemenné ročné úrokové sadzby a štátny príspevok - tridsať percent z ročne usporenej čiastky. Na účet stavebného sporenia je možné ukladať ľubovoľnú čiastku a kedykoľvek počas roka - nie je nevyhnutné sporiť v pravidelných mesačných platbách.

Stavebný úver

Stavebný úver je účelový úver, ktorý sú oprávnené poskytovať len stavebné sporiteľne. Je určený na financovanie potrieb bývania. Maximálna výška stavebného úveru je určená rozdielom medzi cieľovou sumou stavebného sporenia (ktorú si určíte Vy) a nasporenou sumou na Vašom účte stavebného sporenia v čase, kedy žiadate o úver, resp. kedy Vám vznikol právny nárok na stavebný úver. Právny nárok na stavebný úver Vám vznikne v momente, kedy Vám stavebná sporiteľňa pridelí cieľovú sumu a splníte podmienky bonity a návratnosti požičaných prostriedkov. Pod pridelením cieľovej sumy sa rozumie pripravenie peňažných prostriedkov vo výške Vašej cieľovej sumy, teda Vami nasporenej sumy a stavebného úveru.

Nárok na pridelenie cieľovej sumy získate po splnení nasledujúcich podmienok:

  • Minimálnej doby sporenia,
  • Minimálnej nasporenej sumy na účte stavebného sporenia,
  • Minimálneho hodnotiaceho čísla,
  • Návratnosti úveru (Vaša schopnosť úver splácať) a zabezpečenia úveru

Výhody stavebného úveru spočívajú v nízkej úrokovej sadzbe a spravidla v možnosti splatiť Stavebný úver formou Mimoriadnej splátky alebo splatenia celej dlžnej čiastky. Úroková sadzba, výška splátky a doba splácania stavebného úveru, závisí od Vami zvoleného typu sporenia a od zvolenej stavebnej sporiteľne. Pre preukázanie návratnosti a zaručenia stavebného úveru stavebné sporiteľne spravidla skúmajú: bonitu - Vašu schopnosť poskytnutý úver vrátane úrokov splácať popri platení Vašich bežných životných výdavkov. Dokladom sú potvrdenia o príjme a informácie o výdavkoch (napr. preukázaním výpisov z bankového účtu), zaručenie stavebného úveru - forma závisí od výšky poskytnutého úveru (poistenie schopnosti splácať úver, ručiteľ, zaručenie nehnuteľnosťou, vinkuláciou peňazí na bankovom účte v prospech stavebnej sporiteľne, ap.)

REKO fond

Cieľom programu REKO fond je poskytnúť možnosť financovania údržby, rekonštrukcie a obnovy bytových domov pre fyzické (vlastníkov, resp. nájomcov bytov) a právnické osoby (spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bytové družstvá, resp. správcov)
Program umožňuje sporiť za zvýhodnených podmienok a prémií na predmetné investície do udržiavania/rekonštrukcie bytových domov, ponúka úverové programy, podporu energetických úspor, možnosť čerpania štátnej prémie u fyzických osôb.

Štátny fond rozvoja bývania

Štátny fond rozvoja bývania, ktorý spravuje Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja, bol vytvorený na podporu zveľaďovania a rozširovania bytového fondu.
Podporu z Fondu možno čerpať formou zvýhodneného úveru alebo nenávratného príspevku, na účel: výstavba bytu v bytovom, alebo rodinnom dome, vrátane bytu, ktorý sa získa prestavbou, prístavbou nebytového priestoru, výstavba, alebo prestavba zariadenia sociálnych služieb, alebo prestavba nebytového priestoru na zariadenie soc. služieb, kúpu bytu, obnovu bytovej budovy, výstavbu obecného nájomného bytu v bytovom dome.
Výška a schválenie úveru sa viaže na schopnosť investora spolufinancovať investíciu min. 20% vlastných prostriedkov a preukázanie schopnosti splácať úver. Výška úveru ŠFRB môže byť až 80% obstarávacej ceny, pri ročnej úrokovej sadzbe do výšky úrokovej sadzby NBS ku 1.jan roku podania žiadosti.
Nenávratný príspevok na kúpu bytu je určený max. 50 % obstarávacej ceny bytu s maximálnym pevným limitom podľa veľkosti bytu, pridelenie prostriedkov skupine znevýhodnených občanov s ťažkým postihnutím a pod. sa upravuje osobitne.
Podmienky čerpania úveru, resp. nenávratného príspevku sú určené osobitným zákonom.

Hypotekárny úver

Hypotekárny úver je úver určený na investície do nehnuteľnosťi (nadobudnutie nehnuteľnosti, výstavba, rekonštrukcia, modernizácia, oprava, údržba a pod., alebo na splatenie skôr poskytnutého úveru na tieto účely), zabezpečený záložným právom. Záložné právo musí byť na tuzemskú nehnuteľnosť alebo stavbu. Je dlhodobou formou financovania a dobou splatnosti spravidla 4 až 30 rokov. Maximálna výška úveru môže byť až 100% trhovej hodnoty založenej nehnuteľnosti, je však ovplyvnená Vami preukázanou schopnosťou splácať úver. Hypotekárny úver môže mať variabilnú, alebo pevnú úrokovú sadzbu. Pri hypotekárnom úvere je možné poberať štátny príspevok na úroky z úveru, ktorým štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve o hypotekárnom úvere. Úver je môžné splatiť aj predčasne, v tom prípade si ale banka určuje sankcie ktoré vyplývajú z jej ušlého zisku z úrokov. Predčasné splatenie úveru banka posudzuje spravidla individuálne, na základe splatenej istiny a doby splácania, alebo podmienky predčasného splatenia môžu byť súčasťou zmluvy.

Zabezpečenie hypotekárneho úveru: Každý hypotekárny úver musí byť zabezpečený záložným právom na vhodnú tuzemskú nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť musí byť evidovaná v katastri nehnuteľností a zapísaná v liste vlastníctva na žiadateľa resp. tretiu osobu. Prevod nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zabezpečenia, nesmie byť obmedzený vecným bremenom (napr. doživotné užívanie v prospech inej osoby ap.). Záložné právo na nehnuteľnosť zriaďuje kataster nehnuteľností na základe záložnej zmluvy a návrhu na vklad záložného práva, a záložné právo na zabezpečenie pohľadávky banky z hypotekárneho úveru vzniká jeho vkladom do katastra nehnuteľností.

Schopnosť splácať hypotekárny úver: Schopnosť splácať hypotekárny úver preukazuje žiadateľ dokladovaním výšky príjmu a výdavkov. Banka môže na základe hodnotenia bonity klienta požadovať aj dodatočné zabezpečenie - napr. Životným poistením vinkulovaným v prospech poskytovateľa úveru, poistením úveru ap.

Spotrebný úver

Spotrebný úver je možné čerpať na akýkoľvek účel, bankové spotrebné úvery musia byť spravidla podložené preukázaním schopnosti klienta splácať úver zo svojho príjmu, resp. inou formou zábezpeky (ručenie fyzickou osobou, záložné právo na nehnuteľnosť, vinkuláciu vkladov, životné poistenie ap.). Banka väčšinou vyžaduje, aby mal klient u nej vedený účet niekoľko mesiacov pred pridelením úveru.
Výhodou spotrebného úveru je jednoduché vybavovanie, nie je potrebné dokladovať jeho účel, je možné ho získať aj bez ručiteľa. Niektoré firmy v snahe zjednodušiť nákup svojich produktov (napr. predajcovia okien) v spolupráci s bankovou inštitúciou ponúkajú úvery na nákup ich konkrétnych produktov.

Zdroj: filip